台灣50平衡比例投資法 - 不動產動產化

雖然這個主題在之前的定價定額投資法上討論過，但為使台灣50平衡比例投資法的介紹更完整，還是再一次說明，為何筆者建議有閒置資產，又無資金壓力 的網友，可以在台灣50平衡比例投資法上導入不動產動產化的概念。有人會問：拿房子去抵押借款？風險大不大呢？筆者認為只要作好資金規劃，風險很小。

◎ 緣起

大概2011年初，筆者當時有筆房貸，當時貸款利率2.13%(2011年底約2.73%)，本金約剩370萬元，每月約支付6,600元的利息。 雖然利息支出不多，但手中的閒餘資金若沒有還掉貸款，則極有可能投入股市。於今險惡的股市中，自作聰明如筆者，將不只賠了利息，又恐怕傷了資金。

只是將此不動產贖回後，就只是帳面的數字而已，雖然省掉每月六千多元的利息錢，也不無小補。只是這樣的資金運用就顯得呆板，又不符合筆者鑽營的本 性。思來想去，筆者便得出此「不動產動產化」的概念。依此，既能解決閒置資產積壓的問題；又可用此來為台灣50平衡比例投資法，提供網友一個長期投資的資 金需求。真不失為兩全其美之策略啊！

◎ 目的

為什麼要找理財型房貸，就是要先擴大投資的現金部位，用這個房貸借款搭配自有資金的整體現金部位，與台灣50的股票部位做翹翹板：股市好時，現金部位高，股票部位低；股市壞時，現金部位低，股票部位高。

由於現金部位的使用與股市榮衰有關，雖然理財型房貸利率略高，若考慮貸款額度的使用彈性上，其付出之長期平均資金成本，將低於一般指數型房貸。(若 簡單推算500萬額度的平均使用資金，若以250萬計算，其2.5%的利率，將等同於一般指數型房貸的1.25%，即便再考慮不到0.5%的活存利率，仍 然是以理財型房貸有利。後續的模擬上，筆者也會將此利息支出呈現出來。)

至於未來台灣50交易所需的資金，自然是以自有資金為優先，當股價下跌，增加持股至自有資金用完時，那麼便會開始動用到房貸借款。而在股價到達設定的操作區間下限時，此借款資金會被用到最大，這部份的風險必須被控管。

◎ 風險

凡是用到借款，都會有支付利息的壓力，那麼風險控管就非常重要。其實，最大的風險就是股市長期位於低點時，投資人又有資金需求(包括支付房貸利息)的壓力時，被迫在低股價時，必須違反交易規則的賣出持股，所導致的虧損。

筆者的建議是：規劃要小心，使用要大膽。筆者在此說明如何在規劃資金使用上，如何設下風險控管的機制：

1. 標的物必須閒置資產，不管長短期的規劃上，都不會動到的資產。這樣資金的使用，才能長久，沒有壓力。

2. 在操作區間的股價低點，設定大於0%的現金比例。(越高越保守，保守不蝕本)

3. 最低預留現金的設定，在股市長期位於低迷狀況時，仍有足夠的現金可以支應利息。

◎ 找適當的理財性房貸

決定要導入不動產動產化的概念後，接下來就是找到滿意的隨借隨還的理財型房貸。所謂滿意者，不外乎利率與額度。筆者問過玉山、京城、中國信託三家銀 行，不是利率3%以上，就是額度被大幅調降(當年借款額度是450萬元)，完全不滿意。最後，回頭去找過去有往來的彰化銀行，雖然在高雄，對方也很有誠意 的提供利率2.5%(2011年底以上調至2.73%)、500萬的借款額度，對於已兩借兩還的不動產而言，只能說銀行還是舊有往來的好(其實過去的還款 記錄與自身的信用狀況更重要)。

提醒網友要記得確認，多久須換約一次，換約時的限制為何，並將之作為評估的項目之一。

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