不動產動產化(一)之先找理財型房貸

(原貼：2011/1/7)

話說筆者有個不動產，目前的貸款利率2.13%，本金約剩370萬元，每月約支付6,600元的利息。雖然利息支出不多，但手中的閒餘資金若沒有還掉貸款，則極有可能投入股市。於今險惡的股市中，自作聰明如筆者，將不只賠了利息，又恐怕傷了資金。

只是將此不動產贖回後，就僅能是帳面的資產而已，雖然省掉每月六千多元的利息錢，不無小補。只是這樣的資金運用就顯得呆板，又不符合筆者鑽營的本性。

思來想去，筆者便推出此一「不動產動產化」的概念。依此，既能解決不動產資金積壓的問題；又可用此筆者鼓吹的漲賣跌買之定價定量投資法(或許稱為波動性投資法也可以)，提供網友一個長期投資的實際操作說明。真不失為兩全其美之策略啊！

首先，找到滿意的隨借隨還的理財型房貸。所謂滿意者，不外乎利率與額度。筆者問過台南的玉山、京城、中國信託三家銀行，不是利率3%以上，就是額度被大幅調降(當年借款額度是450萬元)，完全不滿意。最後，回頭去找過去有往來的彰化銀行，雖然在高雄，對方也很有誠意的提供利率2.5%、500萬的借款額度，對已經兩借兩還的不動產而言，只能說銀行還是舊有往來的好。

為什麼要找理財型房貸，就是要先建立一個現金部位，用這個部位去與台灣50(0050)的股票部位做翹翹板：股市好時，現金部位高，股票部位低；股市壞時，現金部位低，股票部位高。

由於現金(即貸款使用金額)部位的大小與股市榮衰有關，雖然理財型房貸利率略高，若考慮貸款額度的使用上，其所付出之資金成本，將低於一般指數型房貸。(若簡單推算500萬額度的平均使用資金，若以250萬計算，其2.5%的利率，將等同於一般指數型房貸的1.25%，即便再考慮不到0.5%的活存利率，仍然是以理財型房貸有利。)

接下來，要對指數的高低點與投入金額控管進行試算，下回分曉。

◎ 附註：

1. 【老狗的理財學園】：http://0050-option.blogspot.tw/2013/08/blog-post_19.html

2. 書訊《隨波逐流～台灣50平衡比例投資法》：http://0050-option.blogspot.com/2013/03/book1.html

3. 平衡比例交易檔案【手動版】/【巨集版】取得方式：http://0050-option.blogspot.tw/2012/10/blog-post.html

4. 歡迎加入台灣50(0050)平衡比例投資法： 【社團@Facebook】、【論壇@Google】。

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